來源：北京商報(bào)

原標(biāo)題：北京共有產(chǎn)權(quán)房去化調(diào)查

    與剛?cè)胧械摹盎馃帷笔袌?chǎng)不同，在整體房地產(chǎn)市場(chǎng)下行、限競(jìng)房遭遇高庫存的情況下，流通性差、配套滯后的共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目也未能幸免。近日北京商報(bào)記者選擇了四個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目為樣本，對(duì)其去化進(jìn)行調(diào)查，在高供應(yīng)的基礎(chǔ)上，總體去化卻不足五成。處于市場(chǎng)下行周期，共有產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)正在被壓縮，曾經(jīng)選擇“無視”的住房品質(zhì)、房屋屬性越發(fā)凸顯，共有產(chǎn)權(quán)房的“買不到”“賣不出”“再賣難”阻擋了一大批剛需客的置業(yè)腳步。在五年25萬套共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)下，在市場(chǎng)去庫存的壓力下，共有產(chǎn)權(quán)房如何完成房屋回歸居住屬性的使命？

想買的買不到

    在付出了接近10%的購房成本后，劉偉無奈的以175萬元的總價(jià)買下了一套位于大興某二手房小區(qū)臨街、頂層的“老破小”。

    “現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)，能買新房的肯定不愿意買二手，中介費(fèi)、稅費(fèi)外加貸款時(shí)候的折價(jià)，幾十萬元的成本沒了�！眲�偉坦言，自己男朋友目前在外地，兩年后將回到大興國際機(jī)場(chǎng)工作，自己的公司也在大興，就想在大興買個(gè)純自住的小房子。但純商品房都是非普，劉偉此前在外地用貸款買過房，純商品房非普之后的二套首付太高了，自己實(shí)在湊不上。

    “看上了共有產(chǎn)權(quán)房四季盛景園，但我們分公司辦公在大興，社保完稅都在集團(tuán)，不算職住平衡支持的，還買不了。”在首付有限的情況下，劉偉給北京商報(bào)記者算了筆賬，按照評(píng)估價(jià)貸款后的情況，109萬元的首付加上4.7萬元中介費(fèi)和14.7萬的稅費(fèi)，175萬元的這套一居室，自己的實(shí)際首付資金接近130萬元�！暗�如果我要能買得了共有產(chǎn)權(quán)房，我的首付只要60%就行，還不用給中介‘打工’，稅費(fèi)也沒那么高，150多萬元就能買個(gè)89m2 的兩居室，這樣過兩年結(jié)婚生孩子都不用折騰了。”劉偉遺憾地說。

    這樣的尷尬不僅僅發(fā)生在大興，更不是個(gè)例。

    就在本月，鮮有土地供應(yīng)的北京市海淀區(qū)上線一宗共有產(chǎn)權(quán)房地塊。根據(jù)披露，該地塊位于海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)，四至范圍為東至辛店東一路，南至辛店南街，西至辛店東路，北至辛店北小街，京新高速的西側(cè)，北清路的北側(cè)，附近有地鐵16號(hào)線。居住建筑規(guī)模全部用于建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房，大約可以提供上千余套房源。

    房屋價(jià)格方面，據(jù)土地出讓文件顯示，該共有產(chǎn)權(quán)房地塊銷售均價(jià)不高于37000元/m2（含全裝修費(fèi)用），與周邊商品房相比，算得上是良心價(jià)。

    有購房者便提出，如果按照職住平衡邏輯，其實(shí)海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目離昌平區(qū)的生命科學(xué)園更近，這部分人比海淀絕大多數(shù)購房人更適合，單純按照區(qū)來配給銷售，不如面向真正有需求的購房者。“應(yīng)該放開鎖區(qū)政策，至少也要毗鄰區(qū)或者項(xiàng)目所在地方圓20、30公里以內(nèi)才合適�！�

想賣的賣不掉

    在購房者想買買不到的同時(shí)，開發(fā)商層面也存在想賣賣不掉的情況。

    自《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）于2017年9月30日實(shí)施后，北京相繼推出了大量共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，從分布區(qū)域來看，主要集中在大興、順義、昌平、通州以及懷柔。

    北京商報(bào)記者近日選取了共有產(chǎn)權(quán)房布局重點(diǎn)區(qū)域的四個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行走訪，對(duì)其去化率進(jìn)行調(diào)查。

    通州恒泰家園，由于位于通州副中心，個(gè)人雖只能持有50%的產(chǎn)權(quán)，然而20000元/㎡（帶全裝修）的均價(jià)，以及與項(xiàng)目入住同期運(yùn)行的地鐵17號(hào)線，自今年7月開始網(wǎng)上申購，共提供1072套房源，初次申購剩余79套，目前該項(xiàng)目已網(wǎng)簽860套，去化率達(dá)到80%以上。

    大興最大共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目之一的四季盛景園，2018年11月開盤至今，22棟住宅樓2224套房源，僅簽約61套，去化率不足5%。個(gè)人產(chǎn)權(quán)比高達(dá)80%的四季盛景園于去年10月開始網(wǎng)上申購，彼時(shí)項(xiàng)目棄選率高達(dá)99%；今年3月，四季盛景園降低申購標(biāo)準(zhǔn)開啟第二次網(wǎng)申，去化情況也并不好，整體市場(chǎng)下行，與周邊限競(jìng)房差價(jià)過小，銷售區(qū)域受限是主要原因。

同處大興區(qū)的國瑞·瑞福園，已于近期結(jié)束新一輪的網(wǎng)申。該項(xiàng)目早在去年7月就開始了網(wǎng)上申購，提供房源總共999套，銷售價(jià)格29000元/㎡，全裝修交房，個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額占60%。截至目前，該項(xiàng)目網(wǎng)簽686套，去化率約69%。

    房山金林嘉苑于去年11月開始網(wǎng)上申購，房源總計(jì)1722套，首次參與選房人數(shù)有4510戶，棄選率為87.1%，最終售出582套，剩下1140套，去化率33.7%。截至目前，該項(xiàng)目網(wǎng)簽728套，去化率42%。

再賣也難

    綜合來看，四個(gè)項(xiàng)目合計(jì)供應(yīng)6017套住房，部分供應(yīng)周期超過一年，但實(shí)際去化卻不足五成。

    在合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅看來，與剛?cè)胧械摹盎馃帷笔袌?chǎng)不同，如今共有產(chǎn)權(quán)房遭遇“寒流”侵襲。購房者在選擇共有產(chǎn)權(quán)房時(shí)，區(qū)位是第一要素，區(qū)位成熟度低的項(xiàng)目，往往交通出行、配套設(shè)施等都相對(duì)滯后，這是影響剛需客群置業(yè)的主因。除此之外，影響購房者是否選擇共有產(chǎn)權(quán)房的另一個(gè)原因是，共有產(chǎn)權(quán)房已告別投資屬性，無法在市場(chǎng)上公開流通。

    在《辦法》出臺(tái)之前，北京的產(chǎn)權(quán)型保障房和政策房，在滿足一定條件后可以轉(zhuǎn)換為商品住房。而《辦法》的出臺(tái)，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房再上市產(chǎn)權(quán)性質(zhì)進(jìn)行了收緊，以“封閉管理、循環(huán)使用”為原則，明確共有產(chǎn)權(quán)住房的“共有產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)再上市后也不能變更，真正實(shí)現(xiàn)“封閉管理、循環(huán)使用”，以滿足更多無房家庭住房剛需。

    據(jù)北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人此前介紹，再上市的過程中，個(gè)人份額無論是出售給代持機(jī)構(gòu)，還是出售給其他符合條件的購房人，都不涉及出售和購買共有產(chǎn)權(quán)住房的政府份額，政府份額也不得出售和購買。新購房人獲得房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍為“共有產(chǎn)權(quán)住房”，所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例不變。

    “這實(shí)際上意味著，共有產(chǎn)權(quán)房徹底喪失市場(chǎng)自由流通的權(quán)利，購房者在置換買賣時(shí)可選擇的范圍很小，且賣掉共有產(chǎn)權(quán)房也可能不足以支撐未來換房的首付款�！惫�毅分析稱，對(duì)于剛需客來說，房子的居住屬性固然重要，但投資屬性也具有一定的影響力。初次購置的商品房都包含有“跳板”的屬性，未來的工作變動(dòng)、子女上學(xué)，以及隨著收入的提升想要過渡到改善戶型，這些都需要房屋屬性的“自由”。

適度調(diào)整可售區(qū)域勢(shì)在必行

    事實(shí)上，從居住屬性來說，目前共有產(chǎn)權(quán)房也受到其他商品房的沖擊。眾所周知，共有產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)份額是個(gè)人占一部分、政府占一部分。以大興的四季盛景園為例，29000元/㎡的銷售均價(jià)，個(gè)人持有80%的產(chǎn)權(quán)份額，換算下來，也就是36250元/㎡。最新數(shù)據(jù)顯示，大興區(qū)12月的商品房均價(jià)為41000元/㎡，價(jià)格相差不大，其他方面卻要優(yōu)于共有產(chǎn)權(quán)房。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴北京商報(bào)記者，共有產(chǎn)權(quán)房的交通、配套等優(yōu)勢(shì)均不明顯，房屋質(zhì)量大多也只是剛剛達(dá)到“及格線”，處于市場(chǎng)下行周期，共有產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)也被不斷削弱。站在性價(jià)比的角度，共有產(chǎn)權(quán)房已不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，兩者價(jià)格收窄，由共有產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)移到商品住房，不但可以獲得高品質(zhì)的住房需求，也可以獲得更加靈活的換房機(jī)會(huì)。

    按計(jì)劃，自2017年起，北京要用五年時(shí)間完成25萬套共有產(chǎn)權(quán)房供地。共有產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)“遇冷”，高供應(yīng)是否有高庫存隱患？

    對(duì)此，郭毅分析稱，共有產(chǎn)權(quán)房加大供應(yīng)不是問題，但要講究區(qū)域的平衡性。與商品房一樣，共有產(chǎn)權(quán)房的區(qū)域供應(yīng)同樣不均衡，因此才會(huì)有大興“重災(zāi)區(qū)”的說法，區(qū)域本身供大于求，項(xiàng)目去化因此艱難。在整體加大供應(yīng)的前提下，最主要的是打破地域限制，雖為保障性住房，保障區(qū)域的職住平衡，但在區(qū)域內(nèi)部消化不足的情況下，“走出去”也不失為一個(gè)辦法，適度調(diào)整可售區(qū)域范圍勢(shì)在必行。

    除打破區(qū)域限制外，降低認(rèn)購門檻也是一個(gè)一舉兩得的辦法。在嚴(yán)躍進(jìn)看來，雖然共有產(chǎn)權(quán)房有各種各樣的限制，但低價(jià)格毋庸置疑，政府幫忙分擔(dān)住房壓力，這部分市場(chǎng)需求還是很旺盛的。如果共有產(chǎn)權(quán)房的申購標(biāo)準(zhǔn)能夠降一個(gè)檔次，那么市場(chǎng)所能釋放出的潛力要比現(xiàn)在更大。降低一些認(rèn)購門檻，在完成去化任務(wù)的同時(shí)，也能使更多人受惠，實(shí)現(xiàn)一個(gè)“住房夢(mèng)”。